Grundstückserwerb – Schema
Definition: Ein Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter und vermessener Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt eingetragen ist.
Die Voraussetzungen der Übertragung des Eigentums ergeben sich aus § 873 Abs. 1 BGB. Dort heißt es:
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
Daraus ergibt sich folgendes Prüfungsschema:
I. Einigung, §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB
II. Eintragung ins Grundbuch
III. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung
IV. Berechtigung
§ 873 BGB gilt dabei nicht nur für den Eigentumserwerb an Grundstücken, sondern auch für die Bestellung von Hypotheken (§§ 1113 ff. BGB), Grundschulden (§§ 1191 ff. BGB) und Nießbrauchsrechten (§§ 1030 ff. BGB).
I. Einigung (Auflassung), §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB
Die Einigung i.S.v. § 873 BGB stellt einen dinglichen Vertrag dar und folgt daher grds. den allgemeinen Vorschriften über Willenserklärungen gem. §§ 145 ff. BGB. Bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück wird diese Einigung Auflassung genannt und folgt besonderen Regeln gem. § 925 BGB.
Die Auflassung ist in § 925 Abs. 1 S. 1 BGB legaldefiniert:
Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden.
Zuständige Stelle ist grds. jeder Notar, § 925 Abs. 1 S. 2 BGB. Da beide Teile gleichzeitig anwesend sein müssen, ist eine Sukzessivbeurkundung ausgeschlossen. Allerdings ist die Stellvertretung gem. § 164 BGB möglich.
Gem. § 925 Abs. 2 BGB ist die Auflassung bedingungs- und befristungsfeindlich. Daher ist ein Eigentumsvorbehalt bei der Auflassung ausgeschlossen. Allerdings ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch möglich. Dies dient jedoch nur um eine Bindungswirkung zu erwirken.
Nicht verwechselt werden darf die Auflassung, welche ein dingliches Geschäft darstellt, mit dem zu Grunde liegenden Schuldvertrag (meist ein Kaufvertrag). Gem. § 311b Abs. 1 S. 1 BGB muss ein Vertrag, durch den sich ein Teil zur Übertragung oder Erwerbs eines Grundstücks verpflichtet, notariell beglaubigt werden. Aufgrund des Abstraktionsprinzips ist dieses Verpflichtungsgeschäft allerdings unabhängig von dem Verfügungsgeschäft (Auflassung) und stellt nur dessen Rechtsgrund dar.
Die Beurkundung des Kaufvertrages und die Auflassung finden jedoch häufig zeitgleich beim Notar statt. Daher fallen beide Geschäfte zeitlich oft auf denselben Zeitpunkt.
In der Klausur darf dennoch niemals das Trennungs- und Abstraktionsprinzip vernachlässigt werden.
Gem. § 873 Abs. 2 BGB ergibt sich durch die Auflassung eine Bindungswirkung. Ein einseitiger Widerruf ist nicht möglich. Bis zur Eintragung ins Grundbuch können beide Vertragspartner jedoch gemeinsam auch formlos die Auflassung aufheben.
II. Eintragung ins Grundbuch, § 873 Abs. 1 BGB
Zudem muss die Rechtsänderung ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung ist nicht im materiellen Recht, sondern in der Grundbuchordnung (GBO) geregelt.
Erforderlich sind ein Antrag (§ 13 GBO), die Bewilligung des bisherigen Eigentümers (§ 19 GBO), die Einhaltung von Formerfordernissen (§ 29 GBO) und die Voreintragung des Berechtigten (§§ 39, 40 GBO).
Umfangreiche Ausführungen zu diesen Punkten sind in Klausur und Hausarbeit nur selten erforderlich.
III. Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung, § 873 Abs. 1 BGB
Die Einigung muss zum Zeitpunkt der Eintragung fortbestehen. Daran fehlt es, wenn eine Partei die Einigung zuvor wirksam widerrufen hat. Ausnahme stellt dort die Vormerkung dar, in diesem Falle kann kein Widerruf stattfinden.
IV. Berechtigung, § 873 Abs. 1 BGB
Wie beim Erwerb nach §§ 929 ff. BGB ist eine Verfügungsberechtigung des Veräußerers notwendig. Verfügungsbefugt sind daher der Eigentümer des Grundstücks und der verfügungsbefugte Nichteigentümer. Der verfügungsberechtigte Nichteigentümer kann seine Berechtigung rechtsgeschäftlich durch Einwilligung des Eigentümers gem. § 185 Abs. 1 BGB oder gesetzlich, bspw. durch Eröffnung des Insolvenzverfahrens gem. § 80 InsO, erhalten.
Zu beachten ist hierbei, dass eine Änderung der Verfügungsberechtigung nach dem Antrag auf Eintragung der Grundbuchänderung unschädlich ist, § 878 BGB.
Gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten, § 892 Abs. 1 BGB
Auch an Grundstücken kann ein gutgläubiger Erwerb stattfinden. Voraussetzung hierfür ist wiederum das Vorliegen der in § 873 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Merkmale, also Einigung und Grundbucheintragung. An die Stelle der Berechtigung des Veräußerers tritt die Gutgläubigkeit des Erwerbers.
Dass ein gutgläubiger Erwerb möglich ist, ergibt sich aus dem öffentlichen Glauben des Grundbuchs, § 892 BGB. Danach scheidet ein gutgläubiger Erwerb allerdings aus, wenn ein Widerspruch über die Richtigkeit im Grundbuch eingetragen ist oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs dem Erwerber bekannt ist. Nur die positive Kenntnis über die Unrichtigkeit des Grundbuchs führt folglich zum Ausschluss des gutgläubigen Erwerbs.
Die Redlichkeit des Erwerbers muss im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen. Hiervon statuiert § 892 Abs. 2 BGB eine Ausnahme. Dieser stellt auf die Zeit der Stellung des Antrags i.S.v. § 13 GBO ab.
Eigentumsaufgabe, § 928 BGB
Nach § 928 BGB kann das Eigentum an einem Grundstück aufgegeben werden. Dazu ist erforderlich, dass der Eigentümer seinen Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt erklärt und dieses den Verzicht einträgt.
Quellen
- Musielak, Hans-Joachim / Hau, Wolfgang: Grundkurs BGB, 13. Auflage 2013.
- Wolf, Manfred / Wellenhofer, Marina: Sachenrecht, 29. Auflage 2014.
- Wilhelm, Jan: Sachenrecht, 6. Auflage 2019.
