Tipp: Lies dir zunächst den Überblicksartikel zum Mietrecht (§§ 535 ff. BGB) durch.
I. Mangel, § 536 BGB
Absatz 1 des § 536 BGB lautet:
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
Definition: Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit der Sache abweicht, sodass die Tauglichkeit der Sache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert ist.
Absatz 3 des § 536 BGB lautet:
Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.
Definition: Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Sache dem Mieter durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen ist.
Irrelevant ist, ob der Mangel schon bei Vertragsschluss besteht, oder erst danach entsteht.
II. Grundsystematik bei Nicht / Schlechterfüllung
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Der Gebrauch der Mietsache muss dauerhaft eingeräumt werden, weswegen die Instandhaltungspflicht im Umkehrschluss einen Dauerzustand darstellt. Dadurch unterliegt der Mangelbeseitigungsanspruch letztendlich nicht der Verjährung.
Der Ausschluss von Mängelhaftung wegen Kenntnis des Mangels betrifft nur den Anspruch auf Minderung (§ 536 BGB) und Schadensersatz (§ 536a BGB).
Der Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB (fortdauernde Instandhaltungspflicht) kann nur vertraglich ausgeschlossen werden, z. B. über Vereinbarung des Zustandes als vertragsgemäß.
II. Minderung, § 536 BGB
Zwei Besonderheiten sind bei der Minderung im Mietrecht (§ 536 BGB) zu beachten:
- Die Wirkung der Minderung tritt kraft Gesetzes ein und bedarf keiner Erklärung, nur einer
Anzeige nach § 536c Abs. 2 BGB. - Ein Verschulden des Vermieters ist nicht erforderlich.
Die Minderung im Mietrecht (§ 536 BGB) befreit den Mieter anteilig von seiner Zahlungspflicht. Damit ist die Minderung einer Einwendung gegen den Mietzinszahlungsanspruch des Vermieters und auf der Ebene Anspruch erloschen zu prüfen.
Voraussetzung der Minderung:
- Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB
- Tauglichkeitsmindernder Mangel, §§ 535 f. BGB
- Keine Unerheblichkeit, § 536 Abs. 1 S. 3 BGB
- Mangelanzeige, § 536c BGB
- Kein (gesetzlicher oder vertraglicher) Gewährleistungsausschluss, §§ 536b, 536d BGB
- Keine Verjährung, §§ 195, 199 BGB
Rechtsfolge:
Der Mieter ist in Höhe des Minderungsbetrages von der Mietzahlung befreit und kann infolge dessen auch zu viel geleistete Miete über § 812 BGB zurückfordern.
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