Mietrecht | Kündigung, § 568 BGB - E-Learning mit Lecturio

I. Kündigungsformen

Als Mieter oder Vermieter kommt man irgendwann in eine Situation, in der ein bestimmtes Mietverhältnis beendet werden soll. Der Gesetzgeber sieht Wohnraum jedoch als besonders schutzwürdig an und schreibt deswegen spezielle formelle und materielle Vorgaben bezüglich der Beendigung von Mietverhältnissen vor. Die Betonung liegt hier auf Wohnraum; für Geschäftsräume gelten diese Vorgaben meist nicht.

Möchte man nun ein Mietverhältnis aufkündigen, unterscheidet sich die Vorgehensweise je nach Art des Mietverhältnisses. Handelt es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, muss eine sogenannte ordentliche Kündigung vorgenommen werden, die unter Einhaltung der gesetzlich oder vertraglich festgelegten Kündigungsfristen erfolgen muss.

Handelt es sich hingegen um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit, das vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer gekündigt werden soll, ist man in der Regel mit langen gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfristen konfrontiert. Diese können jedoch in gesetzlich festgelegten Ausnahmefällen umgangen und das Mietverhältnis vorzeitig gekündigt werden. Man spricht von einer außerordentlichen befristeten Kündigung.

Demgegenüber steht die außerordentliche unbefristete Kündigung. Diese liegt dann vor, wenn das Mietverhältnis fristlos oder nach der verhältnismäßig kurzen Mindestfrist von drei Monaten beendet wird.

II. Schriftform

Unabhängig davon, zu welcher Kategorie die Kündigung zählt, kommt generell § 568 Abs. 1 BGB zum Tragen, denn die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und vom Ersteller eigenhändig unterschrieben sein. Zu beachten ist jedoch, dass das Mietverhältnis auf Zeit (befristeter Mietvertrag) zum Ende der vereinbarten Zeit nicht schriftlich gekündigt werden muss, sondern durch Zeitablauf endet.

Andererseits muss die Kündigung auch dann nicht zwingend schriftlich erfolgen, wenn der Wohnraum ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter völlig oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet wurde, vorausgesetzt, der Wohnraum wurde nicht an eine Familie vermietet.

III. Notwendiger Inhalt

Inhaltlich muss in der Kündigung deutlich der Wille zur Beendigung des Mietverhältnisses zum Ausdruck kommen. Es dürfen keine Bedingungen daran gebunden sein. Die reine Erklärung zur Absicht der Kündigung oder deren Ankündigung reichen nicht aus. Darüber hinaus sollte ein Termin enthalten sein, auf den die Beendigung festgelegt ist. Ist dies nicht der Fall, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der gesetzlichen Frist.

IV. Widerspruchsrecht

§ 568 Abs. 2 BGB hingegen betrifft die inhaltlichen Anforderungen einer Kündigung an den Vermieter und das Widerspruchsrecht. Der Abschnitt des Paragrafen besagt, dass ein Mieter vom Vermieter auf die Möglichkeit eines Widerspruchs aufmerksam gemacht werden sowie über dessen Frist und Form rechtzeitig aufgeklärt werden muss.

Das bedeutet, dass ein Mieter einer Kündigung widersprechen und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann, trotz berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dieser Sachverhalt ist in § 574 BGB beschrieben; man nennt die Norm auch „Sozialklausel“. Sie greift dann,

wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Von Härte spricht der Gesetzgeber unter anderem auch,

wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Ein Widerspruch ist aber beispielsweise ebenfalls gerechtfertigt, wenn eine schwere Erkrankung, hohes Alter oder Gebrechlichkeit vorliegen.

Auch ein Widerspruch muss schriftlich und eigenhändig unterschrieben erfolgen (gemäß § 574 Abs. 1 BGB). Betrifft dieser mehrere Mieter, müssen sämtliche Beteiligte ihre Unterschrift leisten. Des Weiteren muss das Schreiben spätestens zwei Monate vor dem Ende der Kündigungsfrist bei dem Vermieter eintreffen. Diese Zeitspanne gilt nicht, wenn der Vermieter davon abgesehen hat, in der Kündigung oder rechtzeitig vor dem Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Option des Widerspruches hinzuweisen. Sollte dies der Fall sein, kommt ein späterer Widerspruch infrage, wobei dieser spätestens im ersten Termin eines potenziellen Räumungsprozesses geltend gemacht werden muss.

Ein Mieter hat auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB keinen Anspruch, wenn eine berechtigte außerordentliche unbefristete Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen wurde.